* Por Eduarda Fabris
Se a construção civil era o setor com melhor resposta à redução contínua dos juros antes da pandemia, neste momento ela também é a esperança para a manutenção de algum giro econômico. Maior gerador de empregos e impulsionador de diversas cadeias, o segmento deve continuar a receber incentivos oficiais, como o recente corte de taxas nos empréstimos habitacionais da Caixa Econômica Federal. A atividade, porém, depende de recursos que antecedem o momento das vendas. Em crises como a atual, eles desapareciam, com o fechamento das fontes tradicionais.
Enquanto bancos tornam-se muito mais seletivos na concessão de financiamentos, outras fontes de capitalização do setor registram volatilidade extrema, afastando investidores. Ações representam hoje risco extremo e fundos imobiliários, depois de forte valorização em 2019, acumulam perdas bilionárias nos primeiros meses do ano. Hoje, porém, há canais alternativos, que reúnem aportes de pequenos investidores para levá-los diretamente à economia real.
Foi em um momento de caos econômico que o investimento coletivo chegou à construção civil. As primeiras operações de crowdfunding imobiliário nos Estados Unidos ocorreram por volta de 2013, quando se buscava, via reunião de pequenos investidores, criar uma nova fonte de recursos que possibilitasse ao setor se recuperar da crise do Subprime. Três anos depois, resultaram na captação de US$ 800 milhões e, conforme as últimas estimativas, devem alcançar US$ 300 bilhões em 2025 só naquele país.
A primeira operação do gênero no Brasil ocorreu em 2015 e, de lá pra cá, o crowdfunding imobiliário cresce sólida e significativamente. Apenas a Urbe.me, uma das principais do segmento, já captou mais de R$ 55 milhões, que foram destinados a mais de 30 empreendimentos.
Para os investidores, o crowdfunding imobiliário representa uma opção acessível e rentável. Com aportes a partir de R$ 1 mil, vinha proporcionado ganhos superiores aos da maior parte dos produtos de investimento. Nas rodadas de liquidação até hoje realizadas, registrava rentabilidade de até 18,7% ao ano, com uma média de 15% anuais.
O retorno ao investidor deriva do ritmo das vendas dos empreendimentos. Há uma desaceleração em curso. Ela, porém, não deverá impactar o desempenho de todos os projetos, já que seus prazos de vencimento são, em média, de 24 meses, período que permite ao setor aguardar o reaquecimento da demanda para apresentar sua oferta.
Outro ponto favorável é que a construção civil adéqua seu ritmo de atividade ao momento do mercado. Diferente de outros segmentos industriais, não precisa operar com força máxima todo o tempo. Por isso, pode realizar ajustes para absorver períodos de baixa. Num momento como o atual, os recursos provenientes do crowdfunding – geralmente destinados a atividades como incorporação, documentação e os primeiros estágios da obra – podem garantir a cobertura de custos fixos e o prosseguimento dos trabalhos, favorecendo, assim, a obtenção de financiamentos bancários.
Além disso, no crowdfunding, as empresas podem, mediante negociação individual e concordância de cada investidor, postergar os pagamentos. Desta forma, garante recursos para as incorporadoras e, para os cotistas, uma rentabilidade maior.
Há um déficit habitacional na ordem de 7,8 milhões de moradias, que garante a demanda por novas unidades. O crescimento do setor em 2019 – 5,4%, conforme a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – segue-se a cinco anos ininterruptos de queda. Há, portanto, muito espaço para a construção civil continuar crescendo. Para isso, ela precisa atrair pequenos investidores que, via crowdfunding, podem fazer aportes em projetos de diferentes empresas, diversificando suas carteiras e obtendo bons rendimentos a partir da aposta na economia real, o que ajudará o país a superar esta crise.
* Eduarda Fabris é diretora-executiva da Urbe.me.
